Сергей Владимиров: Цены на жильё бесконечно падать не будут

Интернет-редакция краевой телекомпании «Своё ТВ» запускает новый проект. Каждую неделю наш новый колумнист Сергей Владимиров, директор по правовым вопросам строительной группы «Третий Рим» и председатель общественного совета при управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, будет рассказывать всё о строительстве и рынке недвижимости.

Сергей Владимиров о ценах на жильё, снижении спроса и изменении портрета покупателя.

Сегодня сложился «рынок покупателя»

Несмотря на то, что сегодня покупателем стать сложнее (всё-таки денег в последнее время у многих стало меньше), всё же можно говорить о том, что в России сложился так называемый «рынок покупателя» — предложение значительно превышает спрос.

Во многих городах России большое количество готовых квартир не нашли своих покупателей. Например, по данным департамента строительства Краснодарского края 55 тысяч квартир в новостройках столицы Кубани пустует. Два года назад таких квартир было 27 тысяч (1 квартал 2014). Это свыше двух миллионов квадратных метров жилья — почти половина того, что ежегодно строят кубанские строители.

В Ростове-на-Дону количество обманутых дольщиков за год увеличилось на 41%.

«Группа ЛСР» (один из крупнейших девелоперов РФ) говорит о падении объёмов строительства в Екатеринбурге на 18%. Падение продаж в Башкортостане – 15%. Регионы вынуждены продлевать соглашения на строительство с застройщиками.

В большинстве регионов России цены на квартиры либо снизились, либо остались на прежнем уровне. Кризис на рынке недвижимости не обошёл стороной даже Москву – с начала года жильё в столице потеряло в стоимости по разным оценкам от 8 до 11%.

Статистика НОЗА (национальное объединение застройщиков) говорит о падении средней площади квартиры. В 2015 году — 55 кв. м, в 2016 году – 52,7 кв. м. Интересная ситуация на рынке ДДУ (договоров долевого участия): 1 квартал 2016 года — на 12,6 % больше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года, а во 2 квартале зафиксировано падение на 5 %.

По информации президента НОЗА Леонида Казинца, банкиры получили фактически прямое указание от ЦБ РФ не финансировать в избыточном объёме жилищное строительство. ЦБ не считает застройщиков надёжными заёмщиками, а риски, которые Банк России насчитывает по проектному финансированию, делают кредиты по сути запретительными.

При этом сегодня рублёвой массы у банков предостаточно. Центробанк сообщал, что за первые полгода банки России получили прибыль в размере 635 млрд рублей, что в пять раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. А Герман Греф прогнозирует прибыль банков за 2016 год в размере 800 миллиардов рублей.

Главный фактор снижения спроса и цен на недвижимость – падение доходов

Главный фактор снижения спроса и цен — падение реальных доходов населения. По оценкам экспертов, реальные доходы населения за два с небольшим года снизились на 15%. Самым тревожным является то, что особых перспектив повышения реальных доходов не наблюдается. К примеру, приток валюты в страну сегодня на минимуме, если за точку отсчёта брать 1999 год. На доходы от газа и нефти рассчитывать не приходится. Уже сейчас доходы России от продажи газа упали на 32% за первые три квартала 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015 и вдвое уменьшились по сравнению с 2014 годом.

При этом выросли в цене стройматериалы, энергоресурсы. Как результат — снижение рентабельности строительства жилья.

В итоге многие застройщики балансируют на грани выживания. В этом году количество банкротств будет измеряться тысячами. Только за первые полгода о банкротстве объявили более 1600 застройщиков. От банкротства не защищены даже крупные компании. Например, один из крупнейших в России застройщиков, компания «СУ-155» сегодня проходит процедуру банкротства. Недостроенными у неё остаются более 140 объектов в 14 регионах России.

По мнению некоторых собственников крупного строительного бизнеса, после ряда лет накачки банковскими деньгами строительного рынка произошёл откат, умноженный на кризис, вызванный политическими решениями.

Изменение портрета покупателя

Помимо экономических факторов, на рынок недвижимости оказывает давление изменение поведенческой модели и портрета покупателя.

В последнее время люди стали чаще задумываться над тем, во сколько обойдётся содержание жилья, ипотечные взносы и т. д. И это неудивительно: значительная часть населения относится к специалистам, занятым в падающих сегментах рынка. Спрос на их услуги падает. В итоге люди больше ориентируются на прогнозируемые доходы и переезжают туда, где жизнь дешевле.

Маленькая площадь и низкий уровень комфортности стали основными причинами недовольства россиян собственным жильём — 51% и 28% соответственно (опрос ВЦИОМ в интересах АИЖК). Другими причинами неудовлетворённости стали аварийное жилье (17%), отсутствие собственной жилплощади (14%), вынужденное проживание с другими семьями (13%), планировка (12%), место расположения (5 %). Более ¾ недовольных семей хотели бы переехать на новое место.

Практически все менеджеры по продажам сходятся в том, что покупатели стали гораздо более требовательными, практически полностью исчезли «моментальные» покупки.

Сейчас покупатель крайне требователен к инфраструктуре района, в котором рассматривает жильё: «социалка», транспорт, торговля, климат, благоприятная окружающая среда. Более 50 % опрошенных указали эти факторы как наиболее значимые.

Покупатель 2016 года значительно больше времени уделяет поиску жилья в Интернете.

Кризис сильнее всего ударил по «среднему» классу, что повлекло изменение потенциально желаемого продукта — меньше метров.

Клиент в качестве критерия выбора застройщика больше внимания стал уделять надёжности (размеру и возрасту) застройщика.

Ставрополье не оказалось в стороне от тенденций в строительстве. Уменьшение объёмов и снижение цен – и наши проблемы, хотя есть и интересные моменты. Изменение потребительских предпочтений: увеличение стоимости жизни, снижение покупательской способности населения и появление приоритетов в виде комфортной среды обитания повлекли за собой повышение спроса на объекты недвижимости на Юге России. Ставрополье получило свой кусок этого пирога. Количество сделок по приобретению недвижимости, заключаемых приезжими, составляет 10-15 процентов от общего числа сделок в новостройках, правда, этот эффект наблюдается не в проектах постройки «скворечников». Покупатели из северных регионов и больших городов готовы покупать жильё, если рядом не только стоят или планируются все необходимые социальные объекты, но и если многоэтажки не загораживают солнце, а рядом есть место, где можно гулять с детьми по зелёным аллеям.

Схема их действий следующая: они продают 2-комнатную квартиру в Москве (Петербурге, Екатеринбурге…) за 8 миллионов рублей и покупают квартиру, дом, таунхаус, возможно, с ремонтом и мебелью за пару-тройку миллионов на Ставрополье. Часть оставшихся денег инвестируют либо в ту же недвижимость, либо просто размещают средства на банковских депозитах. В итоге выигрывают в качестве жизни — у нас лучше воздух, лучше и дешевле продукты питания. И разница в зарплатах в мегаполисах и в Ставрополе сегодня уменьшается. Поэтому переезжают к нам не только пенсионеры, но и люди среднего возраста, молодёжь, которой досталось жильё в мегаполисе в наследство. Несколько лет назад по этой же причине наши дальневосточные пенсионеры покупали квартиры в приграничном Китае и жили там на российскую пенсию. Вынуждают менять место жительства и взятые кредиты. Люди не хотят снижать качество жизни и используют жильё как актив для поддержания своего статуса.

Будет справедливым отметить и растущее правосознание покупателя. Если он сам не разбирается в правовых вопросах, то всё чаще обращается за профессиональными услугами. К сожалению, это пока проявляется не в момент приобретения жилья, вера в знания (чаще всего мифические) риелторов пока ещё не исчезла, а находится на стадии предъявления претензий по уже приобретённым объектам.

Сергей Владимиров,

директор по правовым вопросам Строительной группы «Третий Рим», председатель общественного совета при управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору