Сергей Владимиров: Строитель отдаст бизнес девелоперу

Мы продолжаем серию публикаций нашего постоянного колумниста, эксперта-аналитика в области недвижимости и строительства, директора по правовым вопросам Строительной группы «Третий Рим», председателя общественного совета при управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Сергея Владимирова.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Государство, ипотека и 214 ФЗ

Комплекс изменений в федеральном законодательстве существенно осложнит жизнь застройщиков. В первую очередь, я говорю об изменениях в законодательстве о долевом строительстве. Их масса, но профессионалы не очень верят в достижение «светлого будущего» при вступлении их в силу. И хотя эта тема отдельной статьи, можно сказать о том, что даже чиновники федерального уровня из соответствующих отраслей говорят о необходимости ещё подработать «напильником» этот достаточно взрослый закон сразу после того, как в него внесли изменения.

Больше всего копий сломано в вопросе о замене страхования как способа защиты дольщиков государственным компенсационным фондом. Нам предлагают заменить рыночные механизмы мерами государственного регулирования.

2 ноября Национальное объединение застройщиков (НОЗА) опубликовало проект постановления Правительства РФ «О компенсационном фонде долевого строительства».

Как следует из документа, существенно увеличится документооборот застройщиков, госконтроль в сфере долевого строительства будет усилен, но ни одна из вводимых норм не может гарантировать, что дольщики не будут обмануты.

Жизнь колумниста непроста! Неделю назад я писал о том, что изменения в 214 ФЗ произойдут ещё до вступления предыдущих изменений (даже читается как бред) и бинго! На Федеральном портале проектов нормативных правовых актов вчера проект изменений. Пока нет комментариев, кроме фразы: «Эй, что происходит!!!» Для практиков это ад. В очень непростой сфере — обманутые дольщики — министерство играет в пинг-понг. Правда, ракетка только одна и бьют всё время в сторону застройщиков и дольщиков. Станет ли лучше…

Продолжение в следующем номере.

Ипотека

В 2016 году ставки по ипотечным кредитам снизились с 14% до 11-12%, а иногда и до 9% (по отдельным программам от застройщиков). В декабре 2014 года вслед за ростом ключевой ставки до 17% выросли и ставки по ипотеке, иногда до 18 %.

Анализируя финансовую ситуацию на рынке строительства, можно сделать вывод о том, что государство сделало выбор помогать покупателям жилья, а не застройщикам. Оно поддерживает ипотечную программу, и именно эта поддержка, по мнению большого числа игроков на рынке, является последней надеждой строителей. Правда, государство серьёзно обсуждает вопрос об отказе от таких программ, так как для бюджета это долгосрочные обязательства (ведь ипотека берётся на десятилетия), а прогнозировать, какова будет финансовая ситуация в стране, какой будет ключевая ставка ЦБ через 5-10 лет, невозможно.

Цифры не оптимистичны. По информации НОЗА доля субсидированных кредитов снижается: в феврале 2016 года — 53,6%, в июне — 31% (справедливости ради скажу: на Ставрополье такого падения нет).

Банки в последние месяцы стали снижать не только процентные ставки, но и уменьшать размеры первоначального взноса. Некоторые даже озвучили планы выдавать ипотеку без первоначального взноса, правда, это только отдельные города, отдельные застройщики и с повышенной ставкой. При этом надо помнить, что условия ипотечного кредитования на вторичном рынке часто жёстче, чем в новостройках.

Государство и доходные дома

Государство, анализируя негативные тенденции развития рынка жилья, ищет новые формы регулирования. Одной из «новинок» является попытка выхода государства на рынок арендного жилья. Тема «доходных домов» известна давно, однако первые попытки их воссоздать выглядят неоднозначно. Представитель агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) рассказал о планируемой стоимости аренды в пилотных проектах.

Например, средняя ставка аренды квартиры-студии площадью 36 квадратных метров в Москве в ЖК «Лайнер» составляет 52 000 рублей в месяц, аренда квартиры площадью 22 квадратных метра будет стоить 36 000 рублей в месяц, двухкомнатные в среднем – 50 000 рублей, трёхкомнатные — 80 000 рублей.

Цены, мягко говоря, немаленькие, а учитывая особенности отношения к арендованному, как к «чужому», в России перспективы этого начинания остаются туманными.

На совещании по жилищному строительству в Москве некоторые регионы отчитались о запуске подобных проектов в единичном исполнении, хотя Минстрой РФ ранее заявлял, что к 2017-2018 годам арендное жильё будет составлять примерно 7% от общего ввода жилья, а к 2020 году его объём достигнет 4,7 млн кв. м. Правда, предполагалось, что квартиры в «доходных» домах можно будет снять в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, что, судя по всему, не получается, да и как могло бы получиться такое надругательство над основными законами экономики.

Большое влияние на рынок оказывает правотворчество и в смежных с долевым строительством отраслях права. В разгаре «сворачивание» дачной амнистии, например, хотя это и тема отдельного большого разговора. В ряде регионов готовятся правовые акты, позволяющие регионам собирать налог на землю в повышенном размере. Подмосковье планирует повысить налог на землю под недостроенными строениями в 5 раз. С точки зрения упорядочения хозяйственного оборота инициатива правильная, и бюджеты могут получить существенную подпитку, но всё же она вызывает определённые опасения.

Риэлторы – негативный фактор рынка жилья

Огромной, непреходящей проблемой рынка жилья остаётся проблема крайне низкого уровня лиц, называющих себя риэлторами. Уровень правовой грамотности настолько низок (если о нём можно говорить всерьёз), что он является самостоятельным негативным фактором рынка жилья. Именно потому профильные министерства раз за разом вспоминают о необходимости хоть как-то упорядочить происходящее в этой сфере.

В защиту этих «помощников» можно сказать, что и профессиональные юристы часто не могут дать гарантий при приобретении жилья. Последний кейс «стоит ли покупать жильё у холостяка» благодаря Верховному Суду РФ поставил в тупик всех юристов, занимающихся вопросами недвижимости. Если кратко, то приобретая жильё у мужчины, не состоящего в браке, нельзя гарантировать непризнания впоследствии такой сделки недействительной…

В другом определении Верховный суд РФ предложил всем нижестоящим судам при принятии решений о признании права собственности на самовольные постройки изучать (учитывать) в том числе «паспорт безопасности территории муниципального образования»! Документ, о котором не слышали не только большинство юристов, но и чиновники муниципалитетов.

И такие истории юристы читают каждый день.

Портрет строителя

Анализ ситуации на рынке показывает, что в бизнесе останутся те, кто всё меньше из себя представляет строителя и всё больше — девелопера.

Игроков на рынке с каждым днем меньше, снижаются объёмы строительства, переносятся сроки ввода в эксплуатацию, банкротятся строительные компании.

В такой ситуации наплаву остаются те игроки, которые не ставят задачу построить столько-то метров, а те, кто пытается предугадать запросы потенциального покупателя и создать нечто такое, увидев которое «новый» покупатель будет готов расстаться с кровными.

Надо формировать запросы для покупателя, грамотно расширять продуктовые линейки на своих стройплощадках. Главными при принятии решений о том, что строить, становятся не строители и часто даже не проектировщики и архитекторы — маркетологи в самом широком смысле этого понятия, если хотите, футурологи.

Сергей Владимиров, директор по правовым вопросам Строительной группы «Третий Рим», председател общественного совета при управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору