Сергей Владимиров о будущем рынка долевого жилья

Kirill Gririev

2 декабря 2016, 8:58

Поделиться:

Наш постоянный колумнист Сергей Владимиров о 214 Федеральный Закон и о том, есть ли будущее у рынка договоров долевого участия.

Мнение автора может не совпадать с мнение редакции.

А вы, друзья, как ни садитесь,

всё в музыканты не годитесь…

Печально известный 214 — ФЗ: счастливые новосёлы и разъярённые, несчастные, брошенные обманутые дольщики — две стороны медали последствий действия закона о долевом строительстве.

214-ФЗ вступил в силу в декабре 2004 года. С тех пор были внесены 16 (шестнадцать) пакетов изменений. Интересно, что последние ещё не успели вступить в силу, а новые уже на подходе. При этом «занудные» эксперты из среды юристов и экономистов говорят, что и с помощью этих изменений ничего добиться не удастся. Но как быть простому покупателю? Верить или нет этому закону органам контроля по надзору за долевым строительством, застройщикам, будущему Фонду, гарантирующему права дольщиков… или подождать и купить готовое жилье?

Своё мнение выскажу в конце, а пока о том, что же изменилось:

1. Законодатель решил, что для повышения ответственности Застройщика ему нужно иметь «большой» уставный капитал.

Например, если объём строительства до 1,5 тысячи кв. м, то уставный капитал должен быть не меньше 2,5 млн рублей, если 2,5 тысячи кв. м — более 4 млн рублей, 10 тысяч кв. м — 10 млн рублей и максимальный размер, если строится более 500 тысяч кв. м — более 1,5 млрд. рублей.

Много это или мало, поможет или нет? Простой подсчёт: стоимость недорого жилья на Ставрополье — 30 000 руб/кв. м. Умножим площадь на цену: 1500 * 30 000= 45 000 000 рублей.

Таким образом, уставный капитал 2,5 млн рублей, а примерный размер привлекаемых денег 45 млн рублей. Как думаете, схема эффективна ?

2. Закон отменяет институты страхования и банковского поручительства. Скажу сразу, что банковское поручительство не использовалось ни разу, ни одним из ставропольских застройщиков, как мне известно. Страхование показало свою полную неэффективность. Печально известный случай с «Артстройтехно» показал, что при наступлении страхового случая страховые компании сами вынуждены «выходить» на банкротство и ничего не выплачивать обманутым дольщикам. Круг замкнулся.

3. Вместо института страхования, к слову сказать, выстраданного потом и кровью застройщиков, так как ЦБ РФ по своему усмотрению и не предупреждая застройщиков заранее менял список страховых, допущенных к пирогу с дольщиками (ни один серьезный игрок страхового рынка, даже будучи допущенным, не стал играть в азартные игры с государством, повторилась ситуация с банковским поручительством. Имя для крупных игроков оказалось дороже шальных денег). Минстрой РФ предлагает образовать Фонд, который будет аккумулировать платежи в размере не более 1 % от стоимости объекта недвижимости. За счёт собираемых таким образом денег и предполагается помогать дольщикам, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства.

Скажу, что вопросов вновь больше, чем ответов. Как собрать средства, как помочь обманутым — дать деньги застройщику или дольщикам напрямую… Хотя, надо сказать, что объём полномочий Фонду представляют немалый.

4. Увеличивается объём информации, подлежащей раскрытию застройщиком.

Например, теперь необходимо раскрывать информацию о бенефициарах (реальных владельцах компании), контрагентах (проектировщиках), отсутствии судимостей по экономическим статьям у топменеджеров. Появляется обязанность публиковать планы объектов строительства, ежемесячно обновлять фотографии объектов на стадии строительства, разработать и предоставлять дольщикам инструкцию по эксплуатации объекта недвижимости и так далее.

Безусловно, увеличение объёма доступной информации о строительстве и застройщике будет благотворно влиять на взаимоотношения сторон.

5. В законе появляется новое основание для расторжения договора по инициативе дольщика. Это право у него появляется в случае существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения фактической площади получаемого объекта по сравнению с той, что указана в договоре более чем на 5 %. В практике неоднократно встречаются подобные ситуации, однако судебная практика давно нашла способы решения таких ситуаций

6. Законодатель существенно расширил права органов контроля в области долевого строительства. Кроме увеличения объёма раскрываемой информации застройщик перед заключением первого договора долевого участия будет обязан получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Это новый документ. Его цель — не установление формального соответствия списка документов у застройщика, а детальный анализ состояния, в том числе и финансового, застройщика. Без такого заключения договоры долевого участия не смогут пройти регистрацию в регистрационной палате.

7. Органы контроля будут иметь право приостанавливать на определённый срок привлечение денежных средств дольщиков, о чём будет проинформирован не только застройщик, но и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

8. Интересной и не до конца понятной застройщикам является новая норма о правах дольщиков на объекты социальной и инженерной инфраструктуры, строящейся за счёт средств дольщиков. Если коротко, то детский сад или площадка во дворе теперь может стать также объектом общедолевой собственности. Думаю, со всеми вытекающими последствиями в разрезе необходимости их содержания. Как это будет работать, до конца не понятно даже законодателям, судя по информации, которой они делятся на мероприятиях по развитию жилищного строительства в нашей стране.

9. Много и других изменений в подготовленных документах, но их подробный анализ представляет интерес скорее для специалистов в узком кругу. Такое совещание, не первое уже, кстати, готовится на площадке Управления по строительному и жилищному надзору Ставропольского края в декабре этого года.

Вывод:

Итак, не дождавшись вступления в силу редакции закона, предлагается его вновь изменить. С точки зрения здравого смысла и юридической техники законодательного процесса не лучший выбор, тем более что во исполнение закона будет необходимо подготовить много подзаконных актов, а для этого тоже нужно время.

Выбор такого странного способа регулирования этих отношений скорее говорит о том, что профильное министерство не понимает как решить проблему, ради которой это всё делается — счастливые, а не обманутые дольщики.

Расширение прав органов контроля влечёт за собой увеличение штатов этих органов и это делается в тот момент, когда идеология административной реформы предполагает снижение как численности служащих, так и давления на бизнес.

С давлением можно смириться, если решается основная задача. Позволю себе высказать мнение, что все вышеуказанные нормы эту проблему не решат.

Скажу больше, в последнее время появляется всё больше статей, основная идея которых в том, что от 214-ФЗ нужно или вовсе отказаться (по мнению одних, и это чаще юристы) или что он в ближайшее время отомрёт сам (говорят экономисты), так как экономическая ситуация, при которой он родился, очень изменилась. Его необходимость была острой при совпадении двух условий: рынок был дефицитным, стоимость объекта «на котловане» и при сдаче отличалась на 30 и более процентов. Можно сказать, что сейчас оба фактора на рынке недвижимости исчезли.

В завершении стоит отметить, что руководство Минстроя РФ неоднократно озвучивало, что конечной целью их работы в области правового регулирования отношений по долевому строительству является полное исключение договоров долевого участия из хозяйственного оборота. В идеале, по их мнению, всё жильё (рассматриваем покупку жилья физическими лицами для удовлетворения потребности в проживании) должно приобретаться после завершения строительства. С этим трудно спорить — обмануть покупателя и не передать ему жильё проще всего в ситуации, когда на момент заключения договора такого жилья еще нет.

Поживём увидим. Надеюсь, очередной опыт, который над нами ставит государство, не сработает по принципу, озвученному бывшим премьером страны В.С. Черномырдиным: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Сергей Владимиров, директор по правовым вопросам Строительной группы «Третий Рим», председател общественного совета при управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору

Поделиться:

Новости партнеров alt alt

Хроника текущих событий

Архив программ

Смотрите нас везде

Читайте нас везде